fasteignasala-saevar

Hlutleysi fasteignasala

Fri, 22 Oct 2021 09:38:00 GMT

Mikill meirihluti Íslendinga kaupir fasteign einhvern tímann á lífsleiðinni og verður þá að nýta sér þjónustu fasteignasala. Löggiltir fasteignasalar hafa einkaleyfi til þess að hafa milligöngu um kaup og sölu fasteigna hér á landi samkvæmt lögum um sölu fasteigna og skipa. Hér á landi sér einn og sami fasteignasalinn öllu jafna um hver fasteignaviðskipti en í sumum nágrannaríkjum okkar hafa seljandi og kaupandi hvor sinn fasteignasalann til að annast viðskiptin.

Fasteignasalar hér á landi eru skuldbundnir að lögum að gæta réttmætra hagsmuna bæði kaupanda og seljanda til jafns og gæta þess að hvorugum séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.

Lykilatriði í þessu sambandi er sjálfstæði fasteignasala í störfum og að þeir séu óháðir í störfum sínum. Í þessu felst að fasteignasali má aldrei sjálfur hafa hagsmuni af kaupum eða sölu fasteignar, aðra en faglega hagsmuni og vitaskuld hagsmuni sem tengjast rétti hans til endurgjalds fyrir störf sín.

Þannig má fasteignasali ekki kaupa eign sem hann hefur til sölumeðferðar og gildir hið sama um starfsmenn hans, maka og þann sem er skyldur eða mægður fasteignasala eða starfsmanni hans í beinan legg eða tengdur með sama hætti vegna ættleiðingar. Undir þessa reglu falla einnig félög sem framangreindir aðilar eiga eignarhlut í.

Fasteignasala má heldur ekki taka eign í eigu framangreindra aðila til sölumeðferðar án þess að upplýsa sérstaklega um þessi tengsl hans við seljandann í söluyfirliti. Til viðbótar þarf fasteignasalinn að afla sérstakrar yfirlýsingar af hálfu kauptilboðsgjafa, áður en kauptilboð er gert, þess efnis að hann hafi verið upplýstur um framangreind tengsl.

Önnur hagsmunatengsl geta eftir atvikum komið til skoðunar við mat á sjálfstæði fasteignasala og ræðst matið af atvikum og aðstæðum hverju sinni. Í framangreindu ljósi kunna viðskiptatengsl fasteignasala og byggingaraðila fasteignar að gefa tilefni til nánari skoðunar, s.s. við nýbyggingu stærri fjöleignarhúsa.

Hvað svo sem öllu framangreindu líður þá ber fasteignasala að tilkynna aðilum tafarlaust með sannanlegum hætti hafi hann nokkurra annarra hagsmuna að gæta en þeirra er varða greiðslu þóknunar hans og útlagðs kostnaðar.

Slæmir nágrannar

Thu, 21 Oct 2021 09:35:00 GMT

Sum okkar kannast við að eiga eða hafa einhvern tímann átt erfiða nágranna. Í mörgum tilvikum er hægt að eiga við misjafna umgengni og deilur, t.d. í sameign. Það getur verið öllu erfiðara að eiga við nágranna sem býr í einbýlishúsi eða eigin eign. Til dæmis ef fólkið í næsta húsi sinnir ekki eigninni og allt er í niðurníðslu þannig að þig verkjar í augun í hvert sinn sem þú stígur út úr húsi.

Heildarlög um nábýli eða grenndarrétt hafa ekki verið sett hér á landi eins og í sumum nágrannaríkjum okkar. Það eru því fyrst og fremst óskráðar reglur sem gilda á þessu sviði hérlendis.

Algilt er að nágranni þarf að þola nokkur óþægindi af nágrannalóð sinni, og ræður úrslitum í málum um grenndarrétt hvort eigandi fasteignar hafi farið yfir þau mörk sem nágranninn á að þurfa að þola. Grenndarreglur hafa því í reynd tvær hliðar, annars vegar að vernda eignarrétt þess sem verður fyrir óþægindum og hins vegar að takmarka eignarráð þess sem er að valda óþægindunum. Það er því mikilvægt að líta bæði til hagsmuna þess lóðareiganda sem nýta vill athafnafrelsi á fasteign sinni sem og hins nágrannans sem njóta vill sinnar eignar í friði.

Þar sem engin ein regla gildir um þetta álitamál þarf að meta vægi hagsmuna hvors nágranna fyrir sig. Slíkt mat er ætíð háð hverju tilviki fyrir sig og ræðst matið einkum af því hvort farið hafi verið yfir þau mörk sem grenndarreglurnar setja eða eru eðlileg og sanngjörn.

Að því sögðu hvílir rík skylda á lóðareiganda að passa það að ekki sé neitt á lóð hans sem valdi slysahættu eða hættu á öðru tjóni, og þá ekki síst á lóðamörkum. Börn og óvitar eru þeir sem helst reynir á í því sambandi. Sé því slysahætta fyrir hendi veldur það ríkri athafnaskyldu af hálfu fasteignareigandans að gera úrbætur þar úr.

Þá hefur einnig borið við því í dómum hér á landi að sjónmengun geti verið grundvöllur skaðabóta. Því hefur helst borið við þegar bæjarfélög ákveða deiliskipulag sem breytir til muna útsýni frá fasteignum fólks.

Tilkynning um galla

Fri, 21 May 2021 14:43:00 GMT

Kaupandi fasteignar uppgötvar oftast ekki galla á fasteigninni, aðra en þá sem upplýst hefur verið um áður en kaup tókust, fyrr en eftir afhendingu eignarinnar. Þá hvílir sú skylda á kaupandanum að kanna eignina gaumgæfilega. Séu gallar á fasteigninni sem kaupandi verður þá fyrst var við ber honum að tilkynna seljanda um gallana tafarlaust. Kaupandinn hefur lítið sem ekkert svigrúm til þess að senda slíka tilkynningu enda allar tafir á því metnar honum í óhag. Líði of langur tími áður en kaupandi sendir tilkynninguna kann það að vera metið sem tómlæti af hans hendi sem getur leitt til þess að bótaréttur hans falli niður.

Á hinn bóginn er heldur ekki sanngjarnt að kaupandi hafi ótakmarkaðan tíma til þess að kynna sér eignina nægilega og hafa uppi kröfu um bætur. Seljandinn á ekki að þurfa að eiga hættu á því að gerð sé bótakrafa á hendur honum í mörg ár eftir að fasteignaviðskiptunum lýkur. Af þeim sökum hefur löggjafinn sett hámark á þann tíma sem hægt er að senda tilkynningu um galla og er það fimm ár, skv. 2. mgr. 48. gr. laga um fasteignakaup.

Þetta þýðir ekki að kaupandi hafi fimm ára svigrúm til þess að senda tilkynningu um galla til seljanda. Þvert á móti ber kaupanda að tilkynna seljanda um galla innan sanngjarns frests eins og það er orðað í lögunum. Af orðlaginu má ráða að lengd tímafrestsins ræðst af ákveðnu sanngirnismati. Almennt má þó ætla að kaupandi verði að tilkynna tafarlaust og hefur ekki mikið svigrúm, nema sanngirnis ástæður réttlæti tafir.

Fasteignagalli eður ei.

Wed, 12 May 2021 01:11:00 GMT

Með afhendingu fasteignar fá kaupendur hana til umráða og fá þá tækifæri til þess að kynna sér eignina mun betur en áður. Þá kemur stundum eitt og annað í ljós sem kaupendum kann að hafa yfirsést við fyrri skoðanir. Þótt kaupendur við þessar aðstæður geti fundið ýmislegt að ástandi eignarinnar þá er ekki þar með sagt að um galla sé að ræða í skilningi laga. Aldur fasteignarinnar, fyrri skoðun kaupanda og aðgæsluskylda þeirra geta haft áhrif á þetta mat. Hinn meinti galli þarf að vera það mikill að hann rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Þannig hefur verið gengið út frá því að kostnaður við úrbætur á ágalla verði að nema a.m.k. 10% af kaupverð til þess að hægt sé að fella hann undir gallahugtak laga.

Afar brýnt er að kaupandi kanni til hlítar hvort ofangreindu 10% viðmiði sé náð áður en gripið er til aðgerða gegn seljanda. Þannig hafa dómstólar til að mynda hafnað beitingu stöðvunarréttar kaupanda í tilvikum þar sem ágalli á fasteign var ekki talinn rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði. Besta leiðin er að fá mat fagaðila á kostnaði við úrbætur áður en ágreiningur er borinn undir dóm eða mat dómkvadds matsmanns eftir atvikum. Þrátt fyrir þetta er kaupanda alltaf opin sú leið að ganga til samninga við seljanda um afslátt eða eftirgjöf kaupverðsins að hluta.